宅建試験対策！ 権利関係

借地借家法で保護される「借地権」について詳しく解説していきます。
宅建試験だけに限らず、宅建士の実務でも要求される知識ですのでかなり重要度は高いです。

【借地借家法による借地権の保護】

1：借地権の存続期間

地上権でも土地賃借権でも、借地権を設定する場合は期間を30年以上にしなければなりません。

もし、存続期間の定めなしとする内容や、存続期間20年とする契約を締結した場合であっても、存続期間は「30年」になります。

2：借地権の更新

①合意更新

貸主（借地権設定者）と借主（借地権者）が契約更新に合意して更新することを合意更新といいます。

②請求による更新

借地上に建物が残っている場合には、借地権者からの請求により契約は更新されます。
ただし、貸主が遅滞なく正当な事由ある異議を述べた場合は更新されません。

③法定更新

借地上に建物が残っており、期間満了後も借地権者が引き続き土地の使用を継続している場合、契約は更新されます。
ただし、貸主が遅滞なく正当な事由ある異議を述べた場合は更新されません。

最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上としなければなりません。

3：建物買取請求権

借地期間満了時に建物が残っているのに契約の更新がされない場合、借地権者は借地権設定者に対し、建物を「時価で買い取るように請求」する事ができます。これを「建物買取請求権」といいます。

4：借地権の対抗力

地上権・土地賃借権共に「登記」があれば第三者にも借地権を主張できます。

地上権は物件なので借地権者の意思で登記出来ますが、土地賃借権は地主が登記に協力しない場合も考えられます。
そのため、「借地上の建物が登記されている」場合には対抗力が認められます。

5:賃借権の譲渡・転借の裁判所による許可

地上権は地主の承諾がなくとも譲渡・転貸が可能ですが、土地賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要です。

例えば、A（借地権者）がB（借地権設定者）から借りた土地に建物を建てて所有し、この建物をCに譲渡しようとしている場合、Bの承諾がなければAは建物をCに売ることが出来ないということです。

そこで、土地の賃借権の譲渡・転貸により不利益を受けるおそれがないにも関わらず地主が承諾を与えないときは、裁判所は「借地権者の申し立て」により地主の承諾に変わる許可を与えることができる、としています。

もし裁判所からの許可も得られなかった場合には、借地上の建物を取得した第三者は、地主に対して建物を時価で買い取るよう請求することが出来ます。これを「第三者による建物買取請求権」といいます。

6：地代の増減額請求

契約の際、「一定期間地代を増減しない」とする特約がある場合を除いて、経済情勢の変動により地代が不相応となった場合、当事者は「将来に向かって」地代の減額または増額の請求をすることが出来ます。

【定期借地権】

借地借家法によって借地人（借主）は手厚く保護されますが、貸主（地主）からするとあまりいいこととは言えません。

土地を貸すにも「最低30年は貸せ」と言われ、30年経って土地が帰ってくると思えば「建物があるので更新」と言われ、さらに20年待った挙句に「建物を買い取れ」と言われてしまうのです。

そこで、地主が土地を貸しやすくなるように、従来の借地権（普通借地権）とは別に、契約期間が満了したら必ず土地が返還される借地権があります。これを「定期借地権」といいます。

【定期借地権の種類】

1：一般定期借地権

存続期間：50年以上

目的：自由

要件：書面

2：事業用定期借地権

存続期間：10年以上50年未満

目的：事業目的に限定(賃貸マンション等は不可)

要件：公正証書

3：建物譲渡特約付借地権

存続期間：30年以上

目的：自由

要件：書面不要（口頭でも可）

■借地借家法 第3条 借地
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

【宅建試験での出題例】

問：事業の用に供する建物の所有を目的とする場合であれば、従業員の社宅として従業員の居住に供する時であっても、事業用定期借地権を設定することができる。

答えは×です。

従業員の社宅は「事業」とは直接関係ありませんので事業用定期借地権は設定できません。

借地借家法は大きく借地権と借家権の2つに分けられます。

どちらも必ずといっていいほど出題されますので、過去問を利用して問題に慣れておくといいでしょう。