【不動産登記法とは】

ここでは不動産の所有権などの登記に関することを解説していきます。

登記とは、ある不動産が誰のものであるかを示す台帳のようなものです。
1つの土地や建物ごとに登記事項を記録していきます（登記記録という）。

登記記録は公開されているので、法務局で誰でも自由に閲覧でき、登記事項証明書の交付を受けることが出来ます。
登記事項証明書とは、法務局で公的に記録されている登記簿の写し(コピー)のことです。

登記は宅建士や不動産営業マンの実務においても重要になりますので、しっかり覚えておきましょう。

【登記記録の構成】

不動産登記簿は「土地登記簿」と「建物登記簿」があり、それぞれ表題部と権利部から成り立っています。
宅建士の実務としては、この土地登記簿と建物登記簿の両方の写し(コピー)を法務局で交付してもらいます。

表示に関する登記：表題部

登記簿の表題部には、土地や建物の物理的な状況や原始取得者が記録されます。
・土地の所在や地番、地目、地積
・建物の所在や地番、家屋番号、構造、床面積など

※原則として対抗力を有しません。

権利に関する登記：権利部（甲区）

所有権に関する事項が記録されます。

権利に関する登記：権利部（乙区）

所有権以外の登記が記録されます。
・抵当権や地上権など

※権利に関する登記は原則として対抗力を有します。
ただし、申請義務はありません。

また、権利に関する登記が2つ以上ある場合、その権利の順位は登記の先後によって決まります。

【登記手続】

表示に関する登記

①原則として1ヶ月以内に申請しなければならならない。申請がなければ登記官が職権で登記する。
②単独で申請できる。

権利に関する登記

①当事者が申請しなければ登記されない。
②共同申請主義が原則。

※例外（単独で登記できるもの）：給付判決、相続（合併）、登記名義人の氏名等の変更、所有権保存登記、仮登記、仮登記の抹消

以上をふまえ、登記原因証明情報と登記識別情報を提供して申請します。

【登記の種類】

①保存登記

初めて行う所有権の登記で、原則として表題部所有者か判決により所有権が確認された者のみが申請できます。

②変更登記

登記事項に変更があった場合に行う登記です。登記名義人の住所変更等がこれにあたります。

③更正登記

登記事項に錯誤や遺漏があった場合に訂正する登記をいいます。

④抹消登記

登記記録を抹消する登記で、弁済により被担保債権が消滅した際に抵当権の登記を抹消する場合がこれにあたります。

抹消について登記上利害関係を有する第三者がいれば、その承諾が必要です。

⑤回復登記

抹消された登記を復帰させる登記をいいます。

【仮登記】

不動産の売買予約がなされた場合や、不動産が売却されたが、登記申請に必要な登記識別情報が提供できない場合に「仮登記」をしておくことができます。

仮登記に対抗力はありませんが、順位を保全する効力があります。

所有権に関する仮登記を本登記にするためには、利害関係を有する第三者の承諾が必要です。

サイト管理者コラム ～物件調査の重要性～

不動産売買の現場では、住宅購入の申込みが決まると、営業マンは物件調査を行います。
その住宅の所有者は実際に誰なのか、抵当権はついているのか、といった権利に関することを調べます。

法務局で登記簿の写し(登記事項証明書)を交付してもらい、公的に記録されている内容を確認します。
これをきちんとやっておかないと、実際の物件引き渡しの際に「所有権が買主に移せない！」といった問題が発生する可能性もあります。

「売買代金の決済」と「物件の引き渡し」は同時履行の関係にあるので、買主はちゃんとお金を払ったのに物件の引き渡しをしてもらえない、となると損害賠償問題にもつながりかねません。

それくらい登記の確認は重要ということです。

【土地の合筆、分筆】

数筆の土地を一筆に合併する登記を「合筆の登記」といい、逆に一筆の土地を数筆に分割する登記を「分筆の登記」といいます。

土地上に在する権利関係によって合筆の登記ができない場合もあります。

[合筆の登記ができない場合]
①地目が異なる。

②所有権の登記名義人または表題部所有者が異なる。

③一方の土地のみに所有権の登記がある。

④一方の土地のみにて抵当権の登記がある。

⑤両方の土地に抵当権の登記があるが、内容が異なる。

以上5つのいずれかに該当する場合には合筆の登記はできません。

【建物の分割、合併】

一個の建物の付属建物であったものを、登記記録上別個の建物とするのが「分割の登記」、逆に別個の建物として登記されている数個の建物を、登記記録上1個の建物とその付属建物とする登記を「合併の登記」といいます。

建物の分割・合併の登記を、「登記官が職権で行う事はない」ので注意しましょう。

また、建物の合併の登記については、土地の合筆と同様の制限があります。

【区分建物の登記・敷地権】

マンションのような区分所有建物の専有部分は、不動産登記法上「区分建物」と呼ばれます。

区分所有権の専有部分と敷地利用権は、分離処分できないのが原則ですので、専有部分を譲渡すれば敷地利用権も一緒に譲渡されます。
(※例えば駐車場の利用権だけを譲渡する、ということはできません)

そのため、マンションの建物の登記に敷地に関する情報も載せたほうが便利になります。
登記した敷地利用権を「敷地権」といいます。

【敷地権の登記】

建物登記記録

①一棟の建物の表題部：敷地権の目的となる土地の表示

②専有部分の登記：敷地権の表示

土地登記記録

①甲区：敷地権である旨の登記

②乙区：敷地権である旨の登記

※敷地権である旨の表示は、敷地権が所有権の場合には甲区に、地上権・賃借権の場合は乙区に記録されます。

■不動産登記法第１条 目的
この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

【宅建試験での出題例】

問：土地の地目について変更があったときは、所有権の登記名義人はその変更があったときから1ヶ月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。

答えは○です。

登記に関する出題は絶対と言っても過言ではありません。

宅建士の実務においても大きく関わってきますので、過去問を利用しながらしっかりと知識の定着をしておきましょう。