宅建試験対策！ 宅建業法

【宅建業とは】

宅地建物の「取引」を「業として」行うのが宅地建物取引業（略して宅建業）です。

「業として」とは、不特定多数を相手に、反復継続して取引を行う事をいい、宅建業免許を持っている者だけが宅建業者になることができます。

宅建業者と「宅建士」はイコールではありません。

そのため、免許さえ持っていれば宅建業ができるわけではなく、逆に免許がなくても「宅建業者になることは可能」なのです。

ここでは、「何をする」場合に「宅建業免許」が必要なのかがポイントになります。

【宅地】

宅地とは、住居用の土地だけを指すわけではありません。
「建物の敷地として使われる土地」であれば「宅地」です。

1：現在建物が建っている土地

お店や工場の敷地も「宅地」です。

2：将来、建物を立てるために取引する土地

現在は建物がなくても、将来建物を立てる土地であれば「宅地」です。

3：用途地域内（都市計画法に基づく市街地）にある土地

用途地域内であれば、駐車場も田畑も「宅地」として扱われます。
(※ただし、現在、道路・公園・河川・広場・水路であるものは除きます)

【建物】

建物に関してのポイントは2点です。

1：アパートやマンションの1室等、「建物の一部」であっても「建物」にあたる。

2：住居だけでなく、店舗、工場、倉庫なども「建物」にあたる。

これらの宅地、建物の売買を「業として」行うには宅地建物取引業免許が必要です。

【業とは】

業とは、①不特定かつ多数人に対して、②反復継続して取引を行うことをいいます。

・業にあたるかどうかについて

業にあたる場合は、必ず宅建業免許が必要になります。

【宅建業免許がいらない取引】

1：自分の宅地・建物を「自ら」売買（または交換）する。

2：他人の宅地・建物の売買（または交換）・賃借の「代理」をする。

3：他人の宅地・建物の売買（または交換）・賃借の「媒介」をする。

4：土地や建物の持ち主に代わって、宅地・建物の「管理」をする。

5：他人から借りた宅地・建物を第三者に「転貸」する。

例えば、Aさんが総戸数50戸のマンションを建て、これを50人の人に売る（分譲する）なら、宅建業の免許が必要です（不特定多数の者に対し不動産を売買することに当たるため）。

けれど、建物の持ち主であるAさんがこのマンションを50人の人に「貸す」のであれば、宅建業免許は不要です（自らが貸主のため）。

一般的な不動産会社は、不動産売買の媒介(仲介)や賃貸などを「不特定かつ多数人に対して反復継続して行っている」ため、宅建業免許が必要です。

【免許なしに宅建業行為ができる者】

1：国・地方公共団体

※宅建業法の規定は一切適用されません。

2：信託銀行・信託会社

※免許を受ける必要はありませんが、「一定事項を国土交通大臣に届け出」なければなりません。

また、重要事項の説明義務など、免許以外の規定は適用されます。

3：投資信託および投資法人に関する法律の登録投資法人

4：不動産特定共同事業法の特例事業者

以上4点はしっかり覚えておきましょう！

【宅建試験での出題例】

問：Aが、借金の返済に充てるため自己所有の土地を10区画に区画割りして、多数のAの知人または友人に対して売却する場合、Aは免許を必要とする。

答えは○です。
知人または友人は「特定の者」ではありませんので、免許が必要です。

宅建業法の分野からは20問出題されます。
中でも「宅建業とは」に関する問題は基本中の基本となりますので、免許が必要な行為・免許不要な行為はしっかりと知識の定着をしておきましょう。