宅建試験対策！ 法令上の制限

このページでは、宅建試験の法令上の制限の分野でよく出題される「道路規制」についてわかりやすくまとめています。
建築基準法の建物と道路の関係は宅建試験だけでなく、不動産業の実務でも必要な知識です。
しっかりと内容を理解しておきましょう。“覚える”というよりは、“慣れる”という感覚です。

【接道義務とは】

都市計画区域等においては、「幅員4m以上」の道路に、2m以上接している土地でなければ建物の建築が認められません。
これを接道義務といい、火災等の災害がおきたときに消火活動や避難に支障をきたさないための道路規制です。

(※幅員｟ふくいん｠とは、道路の幅のことです。
宅建試験で出てくる「建築基準法上の道路」とは、幅員4m以上ある道路のことをいいます。これより狭い道は「道路」として認められていません)

また、都市計画区域および準都市計画区域内で、特定行政庁がその土地の状況により必要があると認め、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、接道義務の対象となる道路の幅員が「6m以上」となります。

けれど実際には幅員4m（または6m）に満たない道路は沢山ありますし、明らかに狭い（4mに満たない）道路に面した土地に建っている建物もたくさん存在します。

その理由は、それを可能にする「例外」が存在するからです。

【接道義務2mの例外】

1：道路に2m以上接していない土地でも、特定行政庁が許可すれば建築が認められます。

※周囲に広い空き地があり、交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと判断される場合等

2：地方公共団体は条例で接道条件を厳しくすることが出来ます。

※逆に緩和することは不可

【2項道路とセットバック（4mの例外）について】

道路の幅員は原則4m以上であることとされていますが、「特定行政庁が指定した道路」（これを2項道路といいます）であれば、幅員4m未満の道路であっても建築が認められます。

昔からあった道路等は特に幅員が狭いものも多く、既に建築物が立ち並んでいるので「道路の幅員が狭いから」という理由だけで建築を認めない、とするのは難しいのです。

ただし、既に存在する建物の敷地に関しては「道路の中心線から2m後退した線が道路境界」となります。

道路の境界線とみなされる線と道路との間の部分は敷地面積に算入することができません。
つまり建物を再建築する際は、敷地後退（セットバック）しなければ建てられない、ということになります。

これにより、となりの家や向かいの家など、みんなが再建築をする際には道路の中心線から2mのラインまで敷地が後退していくと、いずれは幅員4m以上の道路ができあがるという計算になります。

【宅建試験での出題例】

問：建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に接しなければならないが、この幅員については、地方の特殊性等により加重されることはない。

答えは×です。
特定行政庁が必要と認め、都道府県都市計画審議会の議を経て指定された道路は「6m」となります。