宅建試験において、権利関係からは計14問出題されますが、意思表示に関しては比較的覚えやすいので、絶対に落としたくない分野であると言えます。
今回はその中の1つである「心裡留保」について見ていきましょう。

【心裡留保とは】

AさんがBさんに対し、本当は売る気がないのに時価1億円の土地を「1000万円でこの土地を売ってあげるよ」と何気なく言ったとします。

そしてBさんも「どうせ売る気なんかないくせに」とわかっていながら、「お！いいね！買うよ」と答えました。

このように、真意ではないことを知りながら意思表示をする事（冗談など）を心裡留保といいます。

【心裡留保は原則有効】

上記の事例で、もしもBさんがAさんの言葉を信じてすぐに1000万を借りるなどして用意してきたとします。
こうなって初めてAさんが「あれは冗談だ」と言ったとしたらBさんが報われませんね。

この場合は、軽はずみな冗談を言ってしまったAさんが悪いので無かったことには出来ません。

【善意無過失か、善意有過失か、でも結果が異なる】

話をもちかけられたBさんが、この話は“冗談だとわかっている場合（悪意）”、相手方が悪意である場合は無効となります。

もしくはBさんがAさんの言った事を真に受けてしまった場合（善意）でも、「本当に1億円の土地を1000万で売ってくれるの？」などと確認すれば容易に冗談だとわかるはずの事を、Bさんが確認もせずに鵜呑みにした(有過失)とすれば、Bさんにも過失があります。

このように善意の場合でも、相手方に過失があれば（善意有過失）無効になります。

【第三者には対抗できない】

BさんがAさんの話を冗談だとわかっていても、Bさんが何の事情も知らないCさん（善意の第三者）に「Aさんから時価1億円の土地を買ったから、9000万円で転売してあげるよ」と持ちかけた場合はどうでしょうか。
AさんとBさんの間の取引が心裡留保で無効だったとしても、関係のないCさんを巻き込んで許される理由にはなりません。

そのため、心裡留保は善意の第三者には対抗できないのです。