宅建試験対策！法令上の制限

農地法の分野は、毎年１問出題されています。
宅建士の本試験では、農地法３条・４条・５条の規制が主に出てくる傾向にあるので、ポイントをしぼって学習していきましょう。

【農地法とは】

もし米や野菜を栽培している田畑（農地）を所有者が勝手に大きな駐車場に作りかえたりしたら、食べ物を供給する目的が果たせなくなり、私たちの生活にも大きな影響が出てきますね。

そこで「農地法」の登場です。
農地法では、「農地について所有権または賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を有する者は、当該農地の農業上の適正かつ効率的な利用を確保するように」と定め、このような問題が起きないようにしています。

【そもそも農地とは、どういう土地のこと？】

農地とは、耕作の目的に供される土地を指します。

ここで覚えておくべきポイントは、

1：休耕地も農地に含まれる

例：現在は作物を栽培していない（休耕地）が、いつでも栽培を再開できる状態の土地は農地と判断されます。
（※家庭菜園は農地ではありません）

2：登記記録上の地目は関係ない

例：登記上の地目は山林でも、現状が農地であれば、農地と判断されます。

の、上記2点です。

【農地法の許可が必要な行為のポイント】

1：農地（または採草放牧地）を農地のまま第三者に売買する場合（3条）

・農地または採草放牧地の 所有権を移転する際は「農業委員会の許可」を得る必要があります。

・賃借権や使用借権を設定する際にも許可が必要です。

2：農地の所有者が、農地を宅地に変える場合（4条）

3：所有者が変わり、転用される場合（5条）

【農地法の許可が不要の場合】

1：権利を取得する者が、国や都道府県である場合

2：土地収用法による収用、民事調停による農事調停による場合

3：遺産分割等により権利が移転される場合

※許可は不要ですが、遅滞なく、当該農地のある市町村の農業委員会に届出が必要です。

4：農地に抵当権をつける場合

【農地を転用するとき（農地法4条の許可）の許可主体】

自己所有の農地を農地以外のものにする際は、農地法4条による許可が必要です。

1：4ha以下のとき
→都道府県知事の許可（農業委員会経由）

2：4haを超える
→農林水産大臣の許可

なお、許可を得ない転用は「工事の中止や原状回復」を命じられます。
ただし、市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要です。

【農地転用の際に4条の許可が不要な場合】

1：市街化区域内の農地で、あらかじめ農業委員会に届け出たもの

2：国や都道府県が転用する場合

3：土地収用法により収用した農地を転用する場合

4：市町村が道路や河川等の公共施設に転用する場合

5：2a未満の農業用施設に転用する場合

6：土地区画整理事業により道路・公園等の公共施設に供し、または転用する場合

7：採草放牧地の転用

国や都道府県が転用するときは基本的には許可不要（場合により知事等との協議が必要な場合あり）、市町村が転用する場合、公共施設に転用する場合のみ許可不要と覚えておくといいでしょう。

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【農地を転用し、所有者が変わる場合（農地法5条の許可）】

農地を農地以外のものにするために所有権を移転する場合や、使用収益を目的とする権利を設定する際は「都道府県知事」の許可が必要です。

4haを超えるものは農林水産大臣の許可が必要となります。

ただし、市街化区域内の農地であれば、4条と同様あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要です。

【5条の許可が不要の場合】

1：市街化区域内の農地で、あらかじめ農業委員会に届出たもの

2：国や都道府県が転用目的で権利取得する場合（知事との協議が必要な場合もあります）

3：土地収用法により収用される場合

4：市町村が道路や河川等の公共施設に転用する目的で権利取得する場合

5：採草放牧地を農地にする場合（ただし、3条で規制される）

【農地の賃借人】

Aが所有する土地をBが借りていたとします。

Aが土地をCに売った場合、新しく土地所有者となったCが、「Bに土地を貸さない」、と言い出す可能性があります（通常の土地賃借権は登記しないと新所有者に対抗できない）。

しかし、農地や採草放牧地の賃借人は、「引渡し」を受けていれば、その後農地を取得した第三者に農地の賃借権を主張することができます。

ここでのポイントは以下の通りです。

1：農地または採草放牧地の賃貸借契約は、書面によりその存続期間、借賃等の額などの契約の内容を明らかにしなければならない（21条）。

2：農地の賃借権は引渡しにより対抗力を持つ

3：農地の賃貸借契約を解約する場合には、原則として知事の許可が必要

4：農地や採草放牧地の賃貸借契約の存続期間は50年までとすることが出来る

【宅建試験での出題例】

問：遺産の分割により農地の所有権を取得する場合、農地法第3条の許可を得る必要はない。

答えは○です。

ただし、遅滞なく農業委員会に届け出る必要があることを合わせて覚えておきましょう。

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宅建試験の内容は浅く広くのスタンスなので、出題範囲が広い傾向にあります。
けれど、宅建業法や権利関係などは例年、基本的な分野が多く出題されるため、しっかりと要点をしぼっておけば得点しやすい試験でもあります。

とくに出題数が一番多い宅建業法などは、暗記問題のようなものが多く出てきます。
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