宅建試験対策！ 宅建業法

ここでは不動産売買での媒介報酬、いわゆる仲介手数料について解説していきます。
仲介手数料には上限額というものがあり、その上限を超えて報酬を受領すると宅建業法違反となります。
宅建試験でも必ず出題される内容ですので、しっかりと知識の定着をしておきましょう。

【売買の媒介報酬額の制限】

上記の計算式だけは暗記してください。
これをもとに計算しないと解答できない問題が高確率で出題されます。

例：1000万円の物件の仲介手数料（媒介報酬）

1000万円×0.03＝30万円＋6万円＝36万円

【報酬限度額算出時の注意点】

①消費税を除いた本体価格で計算します。

※土地の売買に消費税は課税されませんが、売主が宅建業者の場合や、建物の売買には消費税が課税されます。

例：土地600万円＋建物400万円の場合

600万＋400万×1.08＝1032万円

となりますが、報酬限度額はあくまでも消費税32万円を含めず、本体価格で計算します。
ここに惑わされないようにしましょう！

②課税事業者であれば消費税を上乗せ出来る

宅建業者が課税業者であれば、報酬に消費税相当額8％を上乗せすることが出来ます。

例1：本体価格1000万円の場合

1000万円×0.03＋6万円＝36万円に、8％上乗せすると、

36万円×1.08＝38.88万円が報酬限度額となります。

ちなみに宅建業者が免税事業者の場合、みなし消費税分として4％上乗せ出来るので、

36万円×1.04＝37.44万円が報酬限度額となります。

③依頼者の一方から受け取れる額（片手・両手）

売主Aの媒介をB不動産、買主Cの媒介をD不動産が行った場合、B不動産はAからしか報酬を受け取れません。これを「片手」と表現します。

しかし、B不動産がA、C双方の媒介をしたのであれば、双方から媒介報酬を得ることができます。

これを「両手」と表現します。

④限度額であること

国土交通大臣が定めた報酬の限度額（上限）であるか、依頼者（売主・買主）と宅建業者との話し合いでこれより低い額にすることは可能です。

【複数の宅建業者が取引に関与する場合】

AとBの売買契約に多数の宅建業者が関与した場合でも、A・Bは38万8800円以上の報酬を払う必要はありません。

4社の宅建業者が関与したのであれば、その報酬を4分割して分け合うことになります。

【売買の代理報酬の限度額】

一方から売買の代理の依頼を受けた場合

代理報酬の限度額は、「媒介の2倍」です。
代理の場合は原則として双方代理が禁止されているため、一方からしか報酬を受領できません。
けれどこれでは媒介と代理の報酬が一致しないので、代理の依頼者からは、媒介の依頼者の一方から受領できる報酬額の2倍まで受領可能としています。

例：売主Aから代理の依頼を受け、買主Bとの媒介を宅建業者Cが行った場合

1000万円×0.03＋6万円×2＝72万円

さらに72万円に消費税相当額が上乗せされますので、72万円×1.08＝77.76万円が限度額となります。

この報酬額も、売主が払わなければならないという決まりはありませんし、買主が払うという決まりもありません。双方が支払う額の割合にも定めはありません。

双方から売買の代理の依頼を受けた場合

相手方の承諾があれば、相手側からも報酬を受け取ることが出来ます。

なお、双方から報酬を受け取る場合でも、報酬の合計額が媒介報酬額の2倍以内である必要があります。

【交換の物件価格】

A所有の1000万円のアパートと、B所有の900万円の土地を交換するのであれば、媒介報酬の限度額は「高額な方を基準に」計算します。

Aから受け取ることが出来る報酬の限度額は、1000万円×0.03＋6万円＝36万円に、消費税相当額が加算されます。

Bから受け取れる報酬額も、900万円ではなく「1000万円」を基準に計算する点に注意しましょう。

【宅建試験での出題例】

問：宅地建物取引業者Aは、Bからアパートを売却するよう媒介依頼を受け、買主Cとの間で売買価格5400万円（消費税400万円を含む）の売買契約を成立させた。宅地建物取引業者AがBから受領できる報酬の限度額は156万円である。なお、宅地建物取引業者A及びBは課税事業者である。

答えは×です。
消費税を除いた5000万円を基準に計算します。

5000万円×0.03＋6万円＝156万円
さらに、消費税相当額8％を上乗せして、
156万円×1.08＝168.48万円がBに請求できる報酬の限度額となります。