宅建試験対策！ 宅建業法

【宅建業とは】

宅建試験でもっとも出題数が多い「宅建業法」の分野に入ります。
そもそも宅建業とはいったいどんなものなのでしょうか。

「宅地建物取引業」を略して「宅建業」と呼んでいます。
不動産の売買や賃貸などを取り扱う業種のことをいいます。
わたしたちが住宅を買ったり賃貸マンションを借りたりするときには、不動産会社から物件を紹介してもらうことがほとんどですね。
この不動産会社のことを宅建業者といいます。

宅建士の資格があれば、不動産取引のプロとして活躍したり、自分が宅建業者として独立することも可能です。

ではその宅建業をするときに、いったどんな義務や制約があるのかを見ていきましょう。
宅建試験でも出題される分野です。

【宅建業をはじめるとき】

宅建業を行うには事務所が必要です。
この事務所を設置するときには免許の申請をしなければなりません。
申請をするところは、事務所の数や設置する場所によって異なります。

宅建業の免許には、「国土交通大臣免許」と、「都道府県知事免許」の2種類があり、これが「事務所の設置」に大きく関係しています。

1：一つの都道府県にのみ事務所を設置する場合

→都道府県知事免許
※都道府県知事に直接申請します。

2：二つ以上の都道府県に事務所を設置する場合

→国土交通大臣免許
※本店所在地の知事を経由して国土交通大臣に申請します。

【宅建業法上の事務所・注意点】

宅建業を営まない「支店」は、宅建業法上の事務所にはあたらないということをまずは頭に入れておきましょう。

例えば、東京に本店を置くA不動産は、神奈川県に支店を持っていますが、神奈川支店では宅建業を行っていません。

この場合、宅建業法上の事務所は「東京」のみとなり、A不動産は「東京都知事免許」を受けなければなりません。

支店で宅建業を営まない場合は、宅建業法上の事務所にはあたりません。
二つ以上の県に事務所があるのだから国土交通大臣免許だ！ と安易に引っかからないように注意しましょう。
この引っかけ問題は宅建試験でよく出てきます。

上記例とは逆に、東京の本店では宅建業を行っておらず、神奈川支店でのみ宅建業を営んでいたとしましょう。

「宅建業をしているかしていないかに関わらず、本店は常に事務所にあたる」ため、A不動産は2つ以上の県で宅建業を営むとみなされます。

そのため、この場合には「国土交通大臣免許」が必要となります。

【事務所に必要なもの】

1：標識

宅建業者に必要な免許がある事を証明する「宅地建物取引業者票」が必要です。

2：報酬額の掲示

不動産屋を見に行った際、賃貸アパートの広告等で家賃5万円と記載された横に仲介料家賃1ヶ月分といったように表記されているのを目にしたことがある方も多いかと思います。

このように明確に表記されていれば、お客様も安心して取引が出来ます。

3：業務に関する帳簿

宅建業の取引があった年月日、当該宅地・建物の所在、面積などを記録する台帳です。
不動産のカルテといったところでしょうか。

いつ、だれと、どのような取引をしたかを明確に残しておくためのもので、この帳簿は各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後は5年間保存しなければならない重要な書類です。

4：従業者名簿

宅建業者は、その従業者に「従業者証明証」を携帯させる必要があり、これがなければ宅建業に従事する事はできません。
また、取引関係者から請求があった場合は、その従業者証明証を掲示することが義務付けられています。

この従業者証明証をまとめたものを「従業者名簿」として、最終の記載をした日から10年間保存しなければなりません。

5：成年者である専任の取引士

事務所については業務に従事するものは5名に1人以上、取引士の設置義務のある案内所などは少なくとも1名の成年者である専任の取引士をおかなければなりません。

もし、この人数が不足すれば、宅建業者は2週間以内に新しい取引士を補充するなどの措置をとらなければなりません。

※未成年者であってもその者自身が宅建業者である場合、または宅建業者が法人で、その役員である場合は、その者が主として従事する事務所等に限り、未成年者でも「専任の取引士」となることができます。

この「専任の取引士」を設置しなかった場合、50万円以下の罰金や「業務停止処分」を受けることがありますので、決して甘く見てはいけません。

【宅建試験での出題例】

問：宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、アルバイトとして一時的に事務の補助をする者については従業員名簿に記載する必要はない。

答えは×です。
アルバイトでも「従業員」であることに変わりはありませんので、記載しなければなりません。

事務所の設置に関しては、あまり複雑なところもないので比較的簡単に覚えられるかと思います。
ここで失点してはもったいないので、しっかり得点できるようにポイントを押さえておきましょう。