宅建試験対策！ 宅建業法

【35条書面記載事項について】

アパートやマンションなどの賃借契約をしたことがある方なら、必ず受けているであろう重要事項説明。
借りようとしている部屋の家賃はいくらなのか、解約するための定め（一ヶ月前に申請しないと違約金がかかるなど）はあるのか、といった契約の目的物の情報を書面で明確にし、説明の際に交付します。この書面を「35条書面」といいます。

【重要事項の説明ができるのは宅建士(取引士)のみ】

例えば、アパートの一室を借りるために、あなたは不動産屋へ足を運び、気になるアパートがあったので案内してもらいました。
その部屋を気に入ったあなたは、その場ですぐに「契約してください！」と不動産屋にお願いしました。

さて、このとき「わかりました。では……」と、その場で契約書が出てくることはありません。
もしでてきたら完全に違法な宅建業者だと疑ってください。

なぜなら契約に必須の書類が無いから（契約の申し込みは可能でも契約自体は不可能）、という理由に加え、このとき案内してくれた不動産屋のスタッフが取引士でなければ、「契約締結前に必要な重要事項の説明」すら行うことができないからです。

この「重要事項の説明」は「取引士」でなければできない仕事です。

さらに、契約の際には必ずこの重要事項の説明をするという義務があり、実務においても最も基本かつ重要なところです。必ず宅建試験に出題されると思ってください。

逆にこれを怠った場合、取引士本人ではなく、「宅建業者」が業務停止処分の対象となります。

【重要事項説明の内容】

①契約が成立(締結)する「前」に行います。場所に定めはありません（どこでもOK）。

②説明すべき相手方

・売買契約時→「買主」にのみ　

・賃借→「借主」にのみ

・交換→「契約の当事者両方」に

③説明の手順

取引士(宅建士)が記名押印した書面を交付し、必ず取引士証を提示した上で説明します。
※記名押印は取引士の義務ですが、「35条書面の作成」をするのは宅建業者ですので注意してください！

【35条書面記載事項】

現在住んでいるのが賃貸アパートやマンション、貸家等の方は、契約の際に必ず「賃貸借契約書」と共にこの35条書面（重要事項説明書）を受け取っているはずですので、確認してみると分かりやすいかと思います。

ここからは、35条書面記載事項について細かく解説していきます。
最初に業者についてと目的物の情報が記載されます。

・業者について

①宅地建物取引業者の称号または名称、代表者氏名、主たる事務所の所在地、免許番号、免許年月日

②宅地建物取引士の氏名、登録番号、業務に従事する事務所名、所在地

③取引態様（媒介なのか、代理なのか）

④供託所等に関する説明

・目的物の情報

①所在地

②名称（建物の名称：例：Aコーポ等）

③種類（戸建等）

④間取り（例：3LDK等）

⑤建築年月

⑥部屋番号（103号室等）

⑦構造（木造・二階建等）

⑧賃貸借面積

これ以降が重要事項のメインです。

1：登記簿に記載された事項（所有権にかかる権利に関する事項の有無、それ以外の権利の有無）

2：法令に基づく制限の概要

3：建物の工事完了における形状・構造等

4：当該建物が存する区域について（宅地造成等規制法→造成宅地防災区域（内・外）等）

5：石綿使用調査結果の記録に関する事項

6：耐震診断に関する事項

7：飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況

8：建物の設備の整備状況（キッチン、トイレ、浴室、エアコンの有無等）

9：賃料及び賃料以外に授受される金額（家賃、駐車場、敷金、礼金等）

10：契約の種類（例：普通賃貸借等）、賃貸借契約期間（二年間等）、更新に関する事項

11：用途その他の利用の制限に関する事項

12：敷金等の精算に関する事項

13：契約の解除に関する事項

14：損害賠償額の予定または違約金に関する事項

15：支払金または預り金の保全措置（保全措置を講じません、とする契約も可能）

16：管理の委託先

17：その他（抵当権が設定されている場合の引渡しに関する要件等）

最後に、説明を受けた人が「説明を受けた年月日・（説明を受けた人の）住所・氏名の記入、押印をする項目があり、ここに記名押印すると、「契約」に進みます。

【宅建試験での出題例】

問：宅地建物取引士であるBは説明の際、相手が特に要求しなかったので取引士証を提示せず、また交付する書面にも記名押印しなかった。この場合、Bは10万円以下の過科に処せられる。

答えは○です。
相手方の要求の有無に関わらず、重要事項説明の際は「取引士証を提示し、記名押印する」義務を負います。

35条書面についてはかなりの量があるので、全て覚えようとするとやる気が失せてしまいかねません。
とにかく過去問を何度も繰り返してみてください。
自然と出題されやすい項目が絞られてくるはずです。

説明事項にない事を「説明しなければならない」とする引っ掛け問題も予想されますので、ひたすら過去問と向き合いましょう！