宅建試験対策！ 宅建業法

ここでは、宅建業をはじめるときに加入する保証協会について解説していきます。
営業保証金の供託と、保証協会へ納付する分担金は別物ですので、そこに気を付けながら見ていきましょう。
宅建試験でもよく出題される分野です。

【保証協会とは】

宅建業を開業するには、最低でも1000万円の営業保証金を納める必要がありますが、1000万円の手持ちがないと開業できないという意味ではありません。

そこで登場するのが「保証協会（宅地建物取引業保証協会）」という制度です。
保証協会に加入すれば、保証協会が「弁済業務保証金」をまとめて供託してくれるので、営業保証金を納める必要がなくなります。

なお、ひとつの保証協会の社員である者が、他の保証協会の社員になることはできません。
例えば、全国宅地建物取引業保証協会と、不動産保証協会の両方の社員になることはできない、ということです。

※ここで言う「社員」とは、一般企業に雇われて働く社員とは異なり、保証協会の会員という意味合いです。

【保証協会の義務】

・必須業務（必ず行う業務）

①苦情の解決

②研修業務

③弁済業務：営業保証金の代わりに、弁済業務保証金で弁済する。

・任意業務（国土交通大臣の承認を得て行う業務）

①一般保証業務：支払金・預り金返還債務の連帯保証業務

②手付金等保管業務（完成物件のみ）

③宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

宅建業者が保証協会に加入した時、または辞めた時、保証協会は「直ちに免許権者に報告」しなければなりません。

【弁済業務保証金と分担金】

保証協会に加入した宅建業者は、営業保証金を供託しなくていい代わりに、保証協会に弁済業務保証金の「分担金」を納付します。
分担金は、「主たる事務所60万円」、「従たる事務所1ヵ所につき30万円」で、全額金銭で納付する必要があります。

【分担金の納付期限】

・保証協会に新規で加入する場合：
「加入しようとする日」までに納付する。

・加入後、事務所を増設した場合：
新事務所設置後「2週間以内」に納付する。

保証協会の場合、納付期限を過ぎると、「社員としての地位を失う」ことになります。

【供託の期限】

保証協会は分担金の納付を受けたら、「その日から1週間以内」に、「法務大臣および国土交通大臣の定める供託所（東京法務局）」に弁済業務保証金を供託し、供託書の写しを添付して、供託した旨を免許権者に届け出ます。

※主たる事務所の最寄りの供託所ではありませんので注意しましょう。

【研修の実施】

保証協会は、以下2つの研修を実施しなければなりません。

①取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修

②宅建業の業務に従事する者・または従事しようとする者に対する宅建業に関する研修

【弁済業務保証金の還付】

もし保証協会に加入している会社とトラブルがあった際、弁済業務保証金からは「営業保証金の額に相当する額」まで還付を受けることができます。

なお、弁済業務保証金から還付を受ける場合は、「保証協会の承認」が必要です。

【還付充当金の納付】

保証協会に加入している宅建業者A社との取引により100万円の損害を被ったBさんが、保証協会の承認を受け、弁済業務保証金から100万円が還付された場合、保証協会は還付された額に相当する額（100万円）の保証金を供託し、問題を起こしたA社はその補てんをしなければなりません。

これを「還付充当金」といいます。

弁済業務保証金から還付されると、保証協会は「還付充当金を納付してください」、と社員（A社）に対して通知し、A社はこの「通知を受けてから2週間以内」に還付充当金を保証協会に納付しなければなりません。

もしこの期限内に納付しなかった場合、A社は社員の地位を失うことになります。

では、A社が還付充当金を支払わなかった場合、100万円はどうなるかというと、その穴埋めは他の社員で分担することになります。

これを「特別弁済業務保証金分担金」といいます。この納期は「通知を受けてから1ヶ月以内」で、こちらも支払わない場合は社員としての地位を失います。

【分担金の取戻し】

自分から協会を辞めた場合や、還付充当金を納めず社員の地位を失った場合、事務所を廃止した場合には、社員は分担金を返還してもらうことができます。

社員に分担金を返還するためには、保証協会が供託している弁済業務保証金を取り戻す必要があり、その際、公告が必要かどうかがポイントになります。

・社員の地位を失った場合

保証協会が還付請求者に対し「6ヶ月以上の期間を定めて」、申し出るべき旨を公告し、その公告期間終了後に還付します。

※還付充当金を払わず社員の地位を失っても宅建業を続けたいのであれば、社員の地位を失ってから「1週間以内」に「営業保証金」を供託しなければなりません。

・従たる事務所を廃止した場合

公告は不要です。

【供託所等に関する説明】

上記例で、Bさんは保証協会から還付を受けましたが、そもそもBさんが還付を受けるためには、A社がどこの保証協会に加入しているのかを教えてもらう必要があります。保証協会の承認なしには還付を受けることができないからです。

営業保証金の場合も同様に、どこの供託所に営業保証金を供託したのかがわからなければ還付を受けられません。
そこで、取引の相手方に対しては、供託所や保証協会について説明することが業者に義務付けられています。

・営業保証金を供託している業者：
取引の相手方に対し、「契約が成立するまでの間に」、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地を説明します。

・保証協会に加入している業者：
取引の相手方に対し、「契約が成立するまでの間に」、社員である旨、保証協会の名称、住所、供託所の所在地を説明します。

【宅建試験での出題例】

問：保証協会は、その社員の地位を失った宅地建物取引業者が地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託した場合は、当該宅地建物取引業者に対し、直ちに弁済業務保証金分担金を返還することが義務付けられている。

答えは×です。
まず保証協会は供託してある弁済業務保証金の返還を受ける必要があり、そのためには公告が必要になるため、直ちに還付する、という記述は誤りです。

分担金と営業保証金との違いを混同しないように注意して問題を読み解かなければ、引っ掛け問題にハマりやすくなってしまいます。
どちらも比較しながら過去問を解いて、問題に慣れておくといいでしょう。