宅建試験対策！ 権利関係

【借地借家法・借地権とは】

他人の土地を借りるには「地上権」を設定するか、「賃借権」を得る（土地の賃貸借契約を結ぶ）必要があります。

このうち、「建物所有を目的とする地上権と土地賃借権」を「借地権」といいます。

例えば自分の家を建てるために、他人が所有する土地を借りるとしましょう。
この場合、家を建ててそこで生活するのですから、長期間にわたって土地を利用していくことになります。

借主が安心して土地を利用出来るように、契約の存続期間や更新、対抗力といった規定によって借地権（借主）を保護するのが「借地借家法」です。

そのため、
1：一時使用目的のもの
2：使用賃借（タダで借りているもの）
3：建物所有を目的としないもの
以上の3つに該当する場合は借地借家法は適用されません。

【借地借家法による借地権の保護一覧】

1：借地権の存続期間

2：借地権の更新

3：建物買取請求権

4：借地権の対抗力

5：賃借権の譲渡。転貸の裁判所による許可

6：地代の減額請求

以上6つに関する詳細は「借地権のページ」にて解説します。

【借地借家法・借家権とは】

借家権とは、「建物の借主」を保護するための規定です。

賃貸借契約において、借りる対象物が「土地」の場合は「借地権」、「建物」の場合は「借家権」が該当するとお考えください。

【借地借家法による借家権の保護一覧】

1：存続期間と契約更新

2：造作買取請求権

3：建物の賃借権の対抗力

4：居住用建物の賃貸借の承継

5：家賃の増減額請求

以上5つの詳細は「借家権のページ」にて解説します。

なお、借地と異なり、賃借権の譲渡や契約条件変更について、賃貸人（貸主）にかわる「裁判所の許可という制度」は借家権にはありません。

■借地借家法 第1条 総則
この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

■借地借家法 第3条 借地
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

■裁判所判例 最大判昭和44・11・26
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法2条2項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法2条1項本文によって定まる。
(※「借地法」は廃止され、現在は「借地借家法」となっています)

【宅建試験での出題例】

問：建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。

答えは○です。

「借地権とは」でも詳しく解説しますが、借地権を主張するために「借地権を登記」していなくても、その土地上の建物の所有者として登記されている者は、第三者に対し借地権を主張することが出来ます。

借地借家法は建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権について適応される法律であり、実務においても大きく関わってくるため、宅建試験での重要度もかなり高い分野です。

賃貸借契約とあわせてしっかりと知識の定着をしておきましょう。

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宅建試験の内容は浅く広くのスタンスなので、出題範囲が広い傾向にあります。
けれど、宅建業法や権利関係などは例年、基本的な分野が多く出題されるため、しっかりと要点をしぼっておけば得点しやすい試験でもあります。

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